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更進一步來看，由於國內主要城市之間的高鐵線路建成，一線城市和其他城市之間的交通比過去更加方便快捷，實際上是有利於人口往一線城市集中的，增加了一線城市房地產的凈需求，導緻一線城市與其他城市之間的房價差異在不斷擴大。

房地產價格很可能不能用傳統的「宏觀」視角來看，需要從「金融視角」或者「微觀視角」來分析。

一旦房地產形成上漲預期，居民可以通過槓桿來購買房地產，2016年除了正常的商業銀行按揭貸款大幅飆升以外，還有各種「首付貸」甚至是P2P理財產品來為居民購買房地產融資。公務員 房貸試算

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最後討論一點，後續房價會如何走從「金融」角度來給出對房價走勢以及結構性特徵的判斷，不求預測準確，希望能對投資者分析房價有一定的幫助和借鑒意義：（1）地產「加槓桿」的作用隨著「限購限貸」政策的進一步收緊而逐漸消失，而且考慮到房地產交易費用非常高，地產的「對沖價值」和「交易價值」在大幅下降。

房屋貸款 試算服務從這一點來看，房地產的「投機」價值在明顯下降；（2）一線城市的租金已經大幅滯後於房價，20152016年租金回報率大幅下降，意味著房地產的「估值」偏貴，房地產的「配置」價值也在明顯下降；（3）郊區和市中心房價的價差在大幅縮窄，油價下跌、交通改善房貸利率試算房屋貸款利率以及低總價等「利多」因素已經被透支，一線城市郊區的房價有調整風險；（4）如果真的會有「金融去槓桿」，那麼會導緻居民整體名義收入下降，即使是分配機制沒有任何變化，也會使得購房需求相比20152016年出現明顯下降，對房地產價格形成比較大的下行壓力；（5）整體經濟下行的情況下房貸 mobile01，一線城市由於「規模傚應」和人口「集聚」效應，有利於降低交易成本，房價相比其他城市更容易得到支撐。房屋權狀 借錢

貨幣貶值過程中，房地產可以作為對沖貨幣貶值的宏觀工具，原因很簡房貸利率比較2016單：本幣貶值，可以有兩種途徑來對沖，一是增加外幣資產，二是增加本幣負債，投資房地產又是國內少有的可以「加槓桿」增加本幣負債的工具，如果不考慮交易成本，某種程度上來說，比直接增加外幣資產還要更為有效的對沖人民幣貶值。房貸 一般保證人

第二個因素，房地產還能作為價值儲藏或者宏觀對沖工具。

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隻要房價一直上漲，加槓桿購買房地產的回報相當可觀。

有相當一部分房子是完全閑置狀態（不租不賣不住），邊際上來看，這改變了房地產的供需狀況，房價更加「易漲難跌」。

房價需要從金融角度來預測房地產尤其是一線城市的房地產，其價格變化已經遠遠偏離甚至超過「基本面」所能夠解釋的程度，房地產的金融屬性越來越強。房貸試算 利息

第三個因素，交通改善改變郊區和市中心、一線城市和二三線城市的房價價差。房貸 3

房屋貸款 抵稅大城市的交通基礎設施日益完備，導緻郊區和市中心的差距縮小，進而帶來郊區房價的上漲幅度要遠大於市中心。

2017年「一線城市房價永遠漲」神話或被打破國泰君安分析師徐寒認為，2017年房價面臨下跌風險，「一線城市房價永遠漲」的神話或許會被打破。

房地產作為重要的金融資產，決定房價的因素都是「微觀」的，或者基於「金融」層面的，「宏觀」層面的因素大多數是「事後」總結的，對房地產價格走勢的解釋要麼是過於牽強，要麼是根本不具備預測力。

第一個重要因素是，潛在購房者的資金狀況。房屋 抵押 借款

一部分人收入增長過快，導緻需要工具來儲藏財富，房地產作為標的金額巨大，而且能夠跟隨通脹的資產，被作為財富儲藏的工具。

但是從名義房價來看，由於一線城市房地產流動性好，成交活躍，反而會看起來比成交不活躍，流動性差的其他城市的價格「跌得更多」；（6）隻要中國仍然能夠保持56%的增長，居民仍然會有旺盛的改善性居住需求，房價的調整或許不會是以房價的下跌來完成，也有可能會以「居住品質」的提升來完成。

和股票市場上漲類似，房地產市場的「最後一波」上漲就是「加槓桿」，而隨著房地產的「交易價值」、「對沖價值」、「配置價值」的大幅下降，再考慮到2017年的「金融去槓桿」的壓力上升，2017年房地產面臨「去槓桿」帶來的調整風險，「一線城市房價永遠漲」的神話或許會被打破。房貸 幾年
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